Audit énergétique
L'audit énergétique en copropriété : une étape vraiment incontournable ?
Vous connaissiez le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) mais il y a également l'audit énergétique qui va plus loin en matière d'analyse de la consommation en énergie et les points à améliorer pour la faire baisser, en particulier si les travaux de rénovation sont prévus.
Dans le cadre d'une copropriété, l'audit avait été rendu obligatoire avant jusqu’à la fin de l'année 2016 avant que la loi n’évolue pour imposer à la place le DPE (loi Climat et Résilience).
Pourtant, l'intérêt de l'audit énergétique est réel et il est vraiment intéressant de convaincre les propriétaires de se lancer dans cette analyse avant de prévoir, par exemple, les étapes d'une rénovation de logements.
Bien comprendre ce qu'est l'audit énergétique !
Lorsque l'on veut améliorer les performances énergétiques d'une copropriété, il est bien évident qu'il ne faut pas se lancer à l'aveuglette mais au contraire, définir un cadre très précis.
Il faut évidemment penser à la qualité technique des entreprises qui vont intervenir mais également au budget global et, bien évidemment, mobiliser les financements nécessaires.
Pour être aidé dans cette tâche, l'audit énergétique est un outil précieux car il va être basé sur des analyses approfondies de l'immeuble ou des logements tout en faisant bénéficier les habitants et les propriétaires de conseils précis pour effectuer des travaux.
De plus, une planification est intégrée à l'audit, ce qui permet de se projeter dans le temps et d'étaler les investissements financiers nécessaires.
Pour rentrer un peu plus dans les détails, il faut savoir que l'audit énergétique va prendre en compte les points suivants :
· Inspection complète des systèmes d'éclairage, de chauffage mais également de climatisation s’ils existent ainsi que les circuits d’eau chaude
· Prise en compte des bâtiments et des logements, bien du point de vue de l'architecture, des matériaux de construction mais également de l'orientation géographique et du positionnement sur le terrain
· Enquête auprès des habitants afin de connaître leurs habitudes de consommation énergétique mais également, obtenir un retour sur le confort thermique, le montant moyen des factures et savoir si des améliorations en matière de baisse de la dépense en énergie ont déjà été mises en place.
L'audit énergétique comprend également une partie de conseils professionnels pour aider les locataires mais également les propriétaires à adopter de nouvelles habitudes éco-responsables afin de participer à l’élan général en faveur de la réduction de la facture énergétique du pays.
Une fois que ce bilan thermique est terminé, on a en main des données précises pour savoir où se situent les points d'amélioration à apporter pour faire baisser la consommation tout comme on bénéficie des préconisations pour les travaux à mener : cela peut aller d'une modification des fenêtres avec la mise en place d’un double vitrage, une isolation des planchers, des murs du plafond avec des matériaux de nouvelle génération jusqu’à une modification du système de chauffage et l'installation d'une climatisation par exemple.
Bien entendu, les coûts ne sont pas oubliés et des estimations détaillées seront fournies dans le document.
Quelles différences entre DPE et audit énergétique ?
Rapidement, on peut dire que le diagnostic de performance énergétique est un document plus réduit que l’audit et qui ne va pas prendre en compte l'ensemble des points de consommation en matière d'énergie.
Le DPE va servir à classifier le logement à l'aide de lettres qui vont de A à G : cette notation regroupe à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
Il faut savoir que le DPE et en particulier la note attribuée, sont des éléments que regardent en détail les locataires et / ou les acquéreurs : une « bonne » note permet de profiter d'un habitat plus économe et donc, favorise la vente ou la location du bien.
Est-ce que toutes les copropriétés doivent faire réaliser un audit énergétique ?
À l’heure actuelle, l'audit énergétique n'est plus une obligation comme nous l'avons dit en début d'article.
Cela change fondamentalement des années précédentes où les copropriétés de plus de 50 logements avaient pour obligation de mettre en œuvre un audit énergétique avant la fin de l'année 2016.
Pour les propriétés de moins de 50 lots, il s'agissait de lancer un DPE collectif.
Par contre, l’audit énergétique reste toujours très pertinent, surtout dans le cas d'une copropriété où de nombreux logements font partie de l'ensemble du bien immobilier..
Néanmoins, n'oubliez pas que le décret de la loi « Climat et résilience » d'août 2021 rend obligatoire le bilan énergétique avant de vendre un bien individuel.
Un calendrier a été mis en place pour cela :
· Pour les biens immobiliers notés F ou G, l'audit doit être fait avant fin 2022.
· Pour les biens immobiliers notés E, il s'agit de 2025
· Pour les biens immobiliers notés D, c'est avant 2034 qu'il faudra lancer l'audit.
En ce qui concerne spécifiquement les copropriétés, c'est le DPE qui est imposé avec quelques modifications.
Si le bâtiment est noté A, B ou C, l'obligation de renouveler le DPE tous les dix ans est assouplie.
Sachez en revanche que si vous souhaitez profiter de l’aide Ma Prime RénovCopro, il vous faudra obligatoirement lancer un audit énergétique car l'octroi de la prime est lié à une diminution des dépenses énergétiques d’au moins 35% et seul un bilan minutieux peut permettre de le prouver.
Par ailleurs, si la copropriété entreprend des travaux de grande ampleur et reçoit une aide de l’ANAH, il faut également qu’un bilan énergétique précis ait été réalisé au préalable.
Quelles sont les raisons qui doivent pousser à lancer un audit énergétique dans une copropriété ?
Il faut savoir qu'en France, plus de 50 % des logements résidentiels ont été construits avant la fin des années 80.
À cette époque, il n'y avait pas d'interrogations sur le coût de l'énergie et les conséquences écologiques des gaz à effet de serre. On ne faisait donc pas attention à l'isolation et les logements étaient de véritables passoires thermiques.
Avec les chocs pétroliers et la prise de conscience de la nécessité de protéger l'environnement, tout a changé et peu à peu, les réglementations se sont précisées.
Tout récemment, la RE 2020 (ou RT 2020) a été décrétée dans la loi dans la continuité de la RT 2012 et il est vraisemblable que l'encadrement de la dépense énergétique va s'intensifier dans les années à venir.
C'est pourquoi l'audit énergétique est un document important car il permet à chacun de prendre conscience de la réalité en matière d'économie d'énergie possible de la copropriété.
Tout le monde est impliqué, aussi bien les locataires que les propriétaires et cela permet de donner une unité aux travaux de rénovation.
De plus, le montant de ceux-ci est plus bas que si chacun réalisait ses propres travaux : c'est un bel avantage d'autant plus que l'on peut bénéficier de subventions et de primes de la part du gouvernement.
Entretenir son patrimoine immobilier permet aussi de le valoriser car moins « énergétivore », il devient plus attractif pour les locataires ou les acheteurs.
Enfin, l'audit énergétique permet de planifier les travaux : c'est intéressant, surtout si les chantiers se révèlent être nombreux.
Et avec ce document, on peut discuter plus facilement avec les organismes financiers ou de crédit si besoin.
Comment lancer un audit énergétique ?
Il faut organiser une assemblée générale ordinaire, qui prendra en compte le vote des copropriétaires à la majorité simple.
Bien évidemment, le syndic doit les avoir informés et inscrits cette proposition à l'ordre du jour.
Une fois que le principe est adopté, on compte généralement un à deux mois à partir du moment où le cabinet choisi pour réaliser l'audit a en main tous les documents nécessaires comme les factures, la liste des travaux déjà réalisés, les questionnaires remplis par les occupants…
Une fois que le travail est terminé, la structure spécialisée vient présenter les conclusions lors d'une assemblée générale ordinaire.
Ensuite, ce sont les copropriétaires qui décideront de mettre en œuvre les préconisations et la liste des travaux à réaliser.
Quel est le montant moyen d'un audit énergétique ?
La première chose à faire est bien entendu de faire établir un devis par plusieurs entreprises spécialisées dans le domaine.
Bien évidemment, le montant va tenir compte de la taille de la copropriété, du nombre de logements mais également de la précision que l'on souhaite obtenir.
La fourchette du coup est relativement large et on peut la chiffrer entre 50 et 200 euros hors-taxes par logement.
Voici quelques chiffres pour vous donner une idée plus précise.
Copropriété d'une quarantaine de logements : 4200 à 4500 euros pour un audit simple (avec un seul système de chauffage).
Copropriété importante comprenant trois bâtiments et environ 150 logements : entre 9000 et 10 000 € (pour trois systèmes de chauffage).
Si l'on souhaite un audit très précis avec thermographie, simulation de consommation dynamique, mesures effectuées dans les bâtiments, le coût sera entre 12 000 et 15 000 € pour 75 logements environ, comprenant une chaudière.
Il ne faut pas considérer le bilan énergétique comme une simple dépense mais plutôt comme un moyen de faire des économies sur le long terme et dont le prix sera lissé et intégré dans la totalité des prévisions budgétaires.
Quelles sont les primes et les aides accordées par l'État pour la réalisation d’un audit énergétique copropriété ?
Dans le cas spécifique d'une copropriété, il n'y a pas de prime CEE (ou certificat d'économie d'énergie) qui sera octroyée pour aider à lancer un audit énergétique.
Cependant, depuis 2021, les copropriétés qui servent à l'habitation peuvent demander à bénéficier de MaPrimeRénov’Copro, adaptée à ce type de bien immobilier.
Il faut savoir que cette aide financière inclut un montant pour l'assistance à maîtrise d'ouvrage ou AMO, ce qui fait que l'audit énergétique peut rentrer dans cette enveloppe.
En revanche, il est nécessaire que la réduction énergétique après travaux soit d’au moins 35 %.
L'intérêt de faire intervenir, dans le projet de rénovation, une assistance à maîtrise d’ouvrage est que le spécialiste va prodiguer de nombreux conseils techniques pour faire baisser la facture énergétique mais également préconiser certains types de travaux plus efficaces, aider les copropriétaires à obtenir des primes individuelles supplémentaires et bien évidemment, les accompagner pour obtenir des financements.
D'une manière générale, une copropriété peut se voir octroyer un montant de 900 euros pour l’AMO, sachant que ce chiffre doit correspondre à environ 30 % de son coût total et qu’une limite de 180 € par logement est fixée par la loi.
MaPrimeRénov’Copro, quant à elle, permet de bénéficier de 25% du prix des travaux de réduction de la consommation énergétique avec un maximum de 3750 € par logement.
Faut-il être accompagné après le rendu de l'audit énergétique ?
Il est effectivement important de pouvoir continuer à avoir un interlocuteur de qualité après avoir reçu les conclusions de l'audit énergétique.
Comme nous l'indiquions en préambule, ce document n'est plus obligatoire mais il reste incontournable si l'on veut connaître la réalité de la consommation en énergie.
C'est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un spécialiste de la rénovation énergétique qui pourra répondre à vos questions et vous conseiller sur les meilleurs choix à faire tout en restant à vos côtés durant la phase de travaux.
En effet, vous l’avez compris, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte pour réaliser une rénovation réellement efficace !
Parmi eux, on peut citer l'analyse des contrats des fournisseurs en énergie, la prise en compte des déperditions thermiques, le coût d'une isolation des murs mais aussi le changement éventuel du système de production d'eau chaude ou tout simplement, connaître les besoins des occupants…
Faire appel à un spécialiste vous permettra de gagner beaucoup de temps, de bénéficier de conseils éclairés tout en simplifiant les démarches administratives…