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Décret tertiaire
Bâtiment tertiaire

Décret de rénovation tertiaire et loi ELAN

Tout savoir sur ce nouveau dispositif légal !

 

C'est une nouveauté entrée dans l'arsenal législatif le 1er octobre 2019 et qui change un certain nombre de choses, en particulier dans les obligations à respecter pour les propriétaires et les locataires possédant ou occupant des logements tertiaires.

L'idée qui a présidé à la mise en place de cette nouvelle loi est d’encadrer la consommation énergétique afin de réduire la facture globale.

Dans cette partie, nous allons faire le tour de la question et répondre aux principales interrogations que pose légitimement ce nouveau décret.

 

Un petit historique pour commencer…

 

Il est important de savoir qu'auparavant, seules les constructions neuves devaient appliquer les réglementations concernant la performance énergétique.

Mais en 2018, tout change, en particulier avec la promulgation de la loi ELAN.

En effet, le code de la construction et de l'habitation intègre désormais des obligations spécifiques en matière de consommation énergétique pour les logements issus du secteur tertiaire, qui représentent à eux seuls, plus de 40 % des dépenses en énergie.

Et c'est donc en octobre 2019 que le décret tertiaire est définitivement adopté.

 

Quels sont les critères d'application de ce décret ?

 

Tout d'abord, les maisons ou logements individuels ne sont pas concernés. Ce sont les bâtiments dont la surface est importante, égale ou supérieure à 1000 m², qui sont impactés.

Que le bâtiment appartienne au secteur privé ou au public ne change rien : si une activité tertiaire est située dans cet endroit ou que des logements sont proposés à la location dans un bâtiment de 1000 m² ou plus, l'ensemble immobilier sera soumis au décret tertiaire.

C'est la notion de site qui est retenue.

Cela veut dire que même si plusieurs bâtiments de moins de 1000 m² sont situés sur le même site, c'est l'addition des surfaces des différents bâtiments qui sera prise en compte pour calculer la surface totale et donc, savoir si le décret tertiaire s'applique.

Les locaux professionnels font donc partie également du champ d'application de ce décret : bureaux et cabinets privés, bien entendu, mais également commerces divers tout comme les sites de logistique, les hébergements touristiques de courte durée mais également les lieux de formation et établissements de santé.

 

Quelles sont les grandes articulations de ce décret tertiaire ?

 

Il va falloir, pour y répondre correctement, mettre en place un véritable plan d'action, structuré, et surtout, correctement échelonné dans le temps.

On peut s'appuyer, par exemple, sur le contrat de performance énergétique ou CPE mais également sur l'ensemble des indicateurs de consommation énergétique des bâtiments.

Si des systèmes automatisés de collecte de données sont mis en place, il sera encore plus simple de répondre aux demandes du décret.

On peut citer, parmi beaucoup d'autres outils, les réseaux intelligents, les compteurs connectés, mais également les capteurs IoT ou les bornes d'analyse en temps réel de la consommation.

En parallèle, il sera nécessaire de faire un point précis sur l'état des  travaux de rénovation énergétique qui permettent, en général, de faire des économies d'énergie substantielles.

De plus, il faudra se pencher sur les performances du système de chauffage mais également savoir si une production d'énergie renouvelable peut être envisagée.

C'est un point important à ne pas oublier si l'on souhaite respecter les critères fixés par le décret tertiaire !

L'État a prévu une durée relativement longue pour que les propriétaires puissent adapter leurs biens immobiliers à ces nouvelles dispositions.

C'est l'année 2050 qui a été choisie comme date butoir !

 

Quels sont les objectifs énergétiques recherchés par l'État ?

 

L'État a fixé trois paliers pour diminuer la consommation énergétique : 40 % de baisse entre aujourd'hui et 2030, puis il faudra arriver à une réduction de 50 % en 2040 et pour finir, 60 % de dépenses énergétiques en moins seront à atteindre en 2050.

Néanmoins, il faut savoir que le type d'activité présent dans le bien immobilier peut être pris en compte pour bénéficier éventuellement d'exemption.

Par exemple, les lieux qui servent au culte ou à la défense, ou encore ceux qui bénéficient d'un permis de construire précaire pourront échapper en partie ou en totalité à l'application du décret tertiaire.

De plus, il existe une autre clause qui permet aux bâtiments anciens de se calquer sur la consommation énergétique des bâtiments récents appartenant à la même catégorie : ainsi, on ne réfléchira pas en terme de pourcentage absolu de consommation énergétique mais plutôt par comparaison.

Cela peut être particulièrement utile pour certains biens.

Des pénalités ont été fixées pour non-respect de la réglementation : 1500 euros par personne individuelle et 7500 euros pour les personnes morales.

Enfin, et ce n'est peut-être pas très sympathique, mais il faut savoir qu'une procédure de dénonciation des infractions est prévue.

Attention, donc, aux contrevenants !

 

Quelles sont les échéances de ce décret ?

 

Le ministère de la transition écologique a précisé certaines dates : les propriétaires devront fournir des indicateurs précis de consommation énergétique avant le 30 septembre 2022 sur la plateforme Operat.

En dehors des cas individuels, cela permettra probablement une meilleure planification dans l'aménagement du territoire et déterminer des zones qui pourraient, éventuellement, être aidées financièrement : la création de « smart city » s’inscrit d'ailleurs dans ce processus.

 

Comparer le décret tertiaire avec le décret BACS

 

Avec un nom d’origine anglaise, le Building Automation and Control Systems ou BACS, a fait son apparition en France en juillet 2020.

Ce décret se concentre sur la mise en place d'équipements automatisés dans les immeubles tertiaires neufs et non résidentiels : pour ce faire, les propriétaires auront jusqu'au 1er janvier 2025 pour y répondre.

Il est également en lien avec la directive européenne 2018/244 qui fixe des niveaux de consommation énergétique pour les bâtiments.

On peut donc ainsi considérer que ces deux décrets engagent fortement les propriétaires dans une démarche de réduction de la consommation énergétique de leurs biens immobiliers et ce, de manière relativement rapide.

L'État a prévu, en parallèle, d'investir de l'argent à travers le plan de relance de l'économie française : on évoque une somme d’au moins cent milliards pour deux années qui serait répartie ainsi : 30 milliards pour favoriser la transition écologique et 7,5 milliards spécifiquement réservés pour améliorer le rendement énergétique du secteur tertiaire.

Il existe bien entendu des différences entre le décret tertiaire et le Bacs.

La principale est que le Bacs s’impose aux bâtiments neufs alors que le décret de rénovation tertiaire s’applique aux bâtiments anciens.

Mais pour les deux, l'objectif recherché est une diminution des dépenses énergétiques.

On va s'appuyer en premier lieu sur une analyse précise de la consommation de chaque bâtiment.

Bien entendu, la localisation sera prise en compte mais également les contraintes particulières.

Cela permettra à terme de mettre en place un plan d'action précis afin de réduire l'ensemble de la facture en matière d'énergie.

 

Quels sont les facteurs analysés qui rentrent en compte dans les normes des décrets ?

 

Il y en a bien évidemment plusieurs. 

Parmi eux, on peut retenir :

 

· L'installation de systèmes automatisés de collecte de données et de pilotage de la consommation énergétique

· Les travaux de rénovation énergétique proprement dits

· L’analyse des comportements individuels en matière de consommation d'énergie

· L’entretien et la surveillance de tous les dispositifs de réduction de la facture énergétique au fil du temps

 

Quelles sont les particularités du décret Bacs ?

 

Ce décret vient en complément du décret tertiaire.

Alors que celui-ci va fixer des normes de consommation énergétique à respecter pour les bâtiments, le décret Bacs va s’intéresser, quant à lui, à la supervision directe de la consommation du bâtiment.

Par exemple, les équipements énergivores de plus de 290 kWh comme les systèmes de climatisation ou de chauffage, auront l'obligation d’ici 2025, d’être munis de systèmes de contrôle automatisés.

De plus, des terminaux de commande devront être facilement accessibles à différents endroits des nouveaux bâtiments.

Ces différents points font que ce sont les bâtiments d'une surface importante, plus de 2500 m², qui seraient concernés en premier lieu par le décret Bacs.

Ce dernier n'a pas pour vocation à remplacer le décret tertiaire, comme vous l'avez compris, mais plutôt à l'accompagner, en s’inscrivant dans une sorte de gestion quotidienne de la consommation énergétique.

Pour conclure, on peut donc dire que ces deux décrets ont chacun leur importance et leur rôle, mais que le décret de rénovation tertiaire demeure le principal car il fixe des normes précises à respecter en matière de dépenses énergétiques.

Le Bacs représente, quant à lui, le levier actif dans la maîtrise de la consommation énergétique.

De ce fait, il impose aux nouvelles constructions d'être équipées d'outils automatisés de pilotage et de collecte des données, ce qui permet, bien évidemment, d'aider très fortement à s'inscrire dans le cadre exigé par le décret de rénovation tertiaire.

Enfin, un petit délai supplémentaire est octroyé aux propriétaires afin qu’ils puissent profiter d'un retour sur investissement fixé à six ans au maximum en ce qui concerne l'installation des outils de gestion de la consommation.

L'État espère ainsi favoriser une forte réduction de l'empreinte carbone et de la consommation énergétique, d'ici 2050, pour un grand nombre de biens immobiliers.

 

 

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