Tout savoir sur le plan pluriannuel de travaux en copropriété !
Le plan pluriannuel de travaux ou PPT est devenu une obligation pour les ensembles de logements comme les copropriétés qui ont plus de 15 ans d’âge : cette volonté de mieux prévoir les travaux à faire pour économiser l'énergie s'inscrit dans le projet porté par la loi Climat et Résilience.
Globalement, l'intérêt du PPT est de faire un état des lieux sur l'état du bâtiment et les meilleurs moyens d'accompagner son évolution dans le temps, de prendre en compte la qualité de vie des habitants mais également, de s'occuper de la baisse de la consommation énergétique globale.
Bien comprendre la notion de plan pluriannuel de travaux
Très concrètement, il s'agit d'un document qui va préciser l'ensemble des travaux collectifs à envisager pour une copropriété, sur une période de 10 ans.
Le plan va s’articuler autour de plusieurs domaines comme la protection de l'immeuble mais également la rénovation énergétique sans oublier la prise en compte des parties communes et des équipements utilisés par les habitants.
Le PPT se divise en quatre chapitres principaux qui sont : la liste des travaux de rénovation avec leur hiérarchisation, un chiffrage estimé des gains de performance, le montant global des opérations de rénovation ainsi que la mise au point d'un planning précis pour les 10 années à venir.
Pour constituer ce document, il faut procéder à une analyse de l'ensemble du ou des bâtiments ainsi que des équipements.
Un diagnostic de performance énergétique collectif ou DPE collectif devra également être réalisé.
De plus, un DTG (diagnostic technique global) ainsi qu'un audit énergétique devront être prévus pour les copropriétés dont la construction date de plus de 10 ans ou étant sous le coup d'une procédure d'insalubrité.
Est-ce que le syndic d’une copropriété a l'obligation de faire réaliser un PPT ?
La réponse est claire : oui, depuis que le Journal Officiel a promulgué la loi Climat et Résilience en août 2021.
De plus, tous les 10 ans, celui-ci devra être réactualisé.
Très précisément, le syndicat des copropriétaires devra faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux si l'immeuble est âgé de plus de 15 ans.
Que se passe-t-il si le DTG n'impose pas une rénovation ?
Vous n'êtes pas, dans ce cas, obligé de mettre au point un plan pluriannuel de travaux. Cette possibilité n'est valable que pendant la durée de validité du diagnostic technique global, c'est-à-dire 10 ans dans la plupart des cas.
Par contre, le PPT est obligatoire au 1er janvier 2023 pour les ensembles qui comportent plus de 200 lots d'habitation, au 1er janvier 2024 pour ceux comportant 51 à 200 lots et au 1er janvier 2025 pour les plus petites copropriétés, c'est-à-dire celles qui comportent moins de 50 lots.
Quel est l'intérêt du plan pluriannuel de travaux ?
Depuis plusieurs années, les gouvernements successifs souhaitent réduire l'impact carbone et la consommation énergétique.
À ce titre, l'État a lancé différents audits à assortis d'obligations légales de faire réaliser des diagnostics.
De ce point de vue là, le PPT est un document très utile pour connaître précisément l'état d'un bâtiment, sa consommation énergétique et les améliorations qui pourraient être apportées au fil des ans.
En particulier, on peut remarquer qu'il peut servir de réflexion pour valoriser le patrimoine et faire prendre conscience aux différents propriétaires de la nécessité de l'entretenir correctement.
Aujourd'hui, on sait malheureusement que les propriétaires d’un peu moins de 20 % du parc de logements collectifs privés ne sont pas en capacité de faire réaliser des travaux pourtant nécessaires !
Par ailleurs, le PPT permet de faire une projection financière sur les différents travaux de rénovation énergétique ou d'entretien global à mener.
Ainsi, le plan pluriannuel de travaux va permettre de mieux connaître les différents chantiers à prévoir et d'estimer le montant total.
De plus, le document hiérarchise les différentes actions et permet d'anticiper les dépenses : le syndic pourra ainsi provisionner les fonds nécessaires si le projet est accepté.
Enfin, le PPT va permettre de prévenir les risques éventuels de dégradation du bâtiment au fil des années, mais également de prévoir les équipements à installer pour augmenter la qualité de vie au quotidien.
Il s'occupe bien évidemment de la consommation énergétique et va cibler en priorité les moyens de réduire celle-ci : les gaz à effet de serre mais également l'isolation thermique des bâtiments tout comme la prise en compte de la qualité des murs ou des plafonds sont pris en compte dans l'établissement du document.
Qui peut réaliser le plan pluriannuel de travaux ?
Comme vous l'avez compris, le PPT est obligatoire si la copropriété a été construite depuis plus de 15 ans.
Dans ce cas, vous avez l'obligation, si vous êtes un syndic ou un propriétaire, de mettre en œuvre le processus du plan pluriannuel de travaux.
Nous vous conseillons de ne pas perdre de temps car l'ensemble de la procédure est assez long, car afin que celui-ci soit complet un DPE d’habitation collectif voire un audit énergétique, un DTG ou encore un DTA seront nécessaires avant d'entamer la réalisation du PPT proprement dit.
Seuls des professionnels qui auront les compétences mais également pouvant justifier de garanties spécifiques pourront réaliser le document : ce point est encore à l'étude mais sera précisé à l'occasion d'un nouveau décret.
C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui décide du choix de l'entreprise qui va réaliser le PPT.
Dans ce cas, seule la majorité simple est requise lors du vote.
J'ai entendu parler d'une cotisation annuelle pour le PPT…
Effectivement, le fonds de travaux, c'est-à-dire une collecte financière annuelle, réalisée par le syndicat des copropriétaires, permet un financement plus facile du plan pluriannuel de travaux.
Deux critères sont indispensables à prendre en compte : la cotisation est fixée au minimum à 2,5 % du montant total des opérations mais également, elle doit se situer au-dessus des 5 % du budget prévisionnel de l'année en cours.
Important à savoir : les cotisations ne sont pas récupérables dans le cas de la vente d'un ou plusieurs lots.
Mais le PPT permettra à de futurs acquéreurs de savoir à quel niveau de charges ils s'exposent.
Par contre, n'oubliez pas que si vous entreprenez des travaux de rénovation énergétique, il existe des primes qui viendront amoindrir les dépenses comme MaPrimeRénov’Copro.
Est-ce qu’un AMO peut réaliser le PPT ?
Légalement, il n'y a pas d'obstacle à faire réaliser le plan pluriannuel de travaux par un AMO. Par contre, ce cas est relativement rare car ce n'est pas sa fonction. On constate, actuellement, que ce sont plutôt des bureaux d'études spécialisées qui se lancent dans la réalisation des PPT.
Comme nous l'avons signalé, il y aura bientôt un décret qui précisera les compétences obligatoires et les assurances nécessaires pour pouvoir prétendre à la mise en œuvre des analyses puis de la rédaction du document.
L’assemblée générale des copropriétaires et le PPT
C'est le syndic qui, en général, se charge de l'entretien de la copropriété. Un carnet est établi à ce titre sur lequel figure l'ensemble des chantiers à prévoir.
Bien évidemment, le plan pluriannuel de travaux va être intégré dedans.
Ensuite, ce PPT va être présenté aux différents propriétaires qui vont pouvoir en prendre connaissance puis donner leur avis sur la réalisation du document : cela se fait lors d'une assemblée générale dont les votes se font à majorité simple.
Par contre, si le PPT conclut à la nécessité de travaux, les résolutions cette fois-ci doivent être prises à la majorité absolue, ce qui signifie que l’avis des propriétaires même absents lors de l'assemblée générale doit être comptabilisé.